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financer un investissement locatif sans apport

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Aujourd’hui nous accueillons Patrice du très bon blog Optimiser son budget qui nous a préparé un article à propos de l’investissement locatif ! Son blog présente différentes manières pour faire des économies et mieux gérer son budget chaque mois, ça vaut le coup d’oeil !

Nous avons tous beaucoup d’idées reçues sur les investisseurs, sur l’investissement locatif. On pense que l’argent appelle l’argent, qu’il faut nécessairement être né avec une cuillère en or dans la bouche pour investir dans l’immobilier. Or il est tout à fait possible de financer un investissement locatif sans apport. Et oui, vous ne mettez pas d’argent sur la table, tout est financé par la banque et il si vous vous débrouillez bien votre achat vous reviendra à 0 euros et vous pouvez même gagner de l’argent.

Comment financer un investissement locatif sans apport?

Pour financer un investissement locatif sans apport il faut bien réfléchir et préparer son projet en amont.

#1 L’épargne

Ne jamais partir sur un tel projet si vous n’avez d’épargne de précaution. Pourquoi l’épargne?  Car il faut toujours prévoir des coups durs dans un investissement locatif. Comptez l’équivalent de 6 mois de loyers à mettre de côté. Pourquoi 6 mois? En cas de loyers impayés il faut pouvoir faire face au crédit, surtout si vous n’avez pas un gros salaire.

Vous n’arrivez pas à épargner? Ce n’est pas normal, tout le monde peut épargner au moins 10% de ses revenus, il faut à tout prix que vous vous penchiez sur vos dépenses fixes et les réduire une par une. il est tout à fait possible de moins dépenser au quotidien sans pour autant perdre en confort de vie.

Une fois que vous avez réussi à mettre de côté suffisamment, vous pourrez alors vous pencher sur le financement et la recherche d’un bien.

#2 La banque

Si vous souhaitez financer un investissement locatif sans apport, il va falloir comprendre comment fonctionnent les banques:
Les banques gagnent de l’argent avec le crédit mais ne veulent pas prendre de risques.

Tout d’abord, elles vont prendre en compte tout vos revenus : salaires, primes, allocations et bien sûr les revenus locatifs.
Ensuite elles regardent tout vos crédits et enfin ce qu’il vous reste pour vivre. Le restant à vivre convenable à leurs yeux est définit par des barèmes en fonction du nombre de personnes vivant au foyer.

Pour les loyers la banque prêtera 70% du montant des locations effectives ou potentielles.

Admettons que vous avez un ou des loyers d’un montant de 1000 euros par mois, les mensualités du crédits devront être de 700 euros pour la banque pour que cela soit une opération blanche, que cela n’entame pas votre capacité d’endettement. Imaginons que vos mensualités soient de 800 euros, pour 1000 euros de loyers alors vous aurez un endettement de 100 euros pour la banque.
Si vous souhaitez financer un investissement locatif sans apport il faudra aussi avoir un salaire fixe, un CDI c’est mieux mais avec un CDD cela peut être aussi jouable.

Si vous êtes au RSA cela ne va pas être possible, bien que financer un investissement locatif avec un crédit à la consommation peut être envisageable, pour un petit bien comme un parking si les loyers couvrent entièrement le crédit, mais je déconseille l’investissement si l’on n’a pas de revenus fixes.

Comme je viens de le mentionner, pour financer un investissement locatif, il faut que les loyers couvrent au minimum les mensualités du crédit, mais c’est mieux si les loyers couvrent le crédit, la taxe foncière, les charges et les impôts.

#3 Quel bien acheter?

Pour arriver à ces 70 % il faudra que votre rentabilité soit élevée, aux environs de 10% brut (loyers annuels/prix de revient du bien hors frais de notaire).

Ce genre de rentabilité ne se trouve pas facilement mais c’est tout à fait possible. Il faut éviter les grandes villes comme Paris, Toulouse, etc… et s’éloigner. Privilégier les biens avec travaux, les petits immeubles de rapport, la location de courte durée (à la nuit, à la semaine) parfois les parkings « boxables » ou les biens à découper.

Avec ce genre de bien on peut arriver à faire une opération blanche et même mieux que cela !

Imaginez, vous arrivez à financer un investissement locatif sans apport, vous n’avez rien à votre charge, même pas d’impôts et en plus il reste de l’argent dans votre poche : un complément de salaire de plusieurs centaines d’euros et cela sans investir un centime!
Pour augmenter son cash-flow et profiter de ce complément de revenu il faut réduire les impôts et augmenter encore la rentabilité brute. Pour cela il faut que vous fassiez des travaux.

En effet, pour financer un investissement locatif sans apport et en plus gagner de l’argent, il faut faire du déficit foncier en déduisant les intérêts d’emprunt et les travaux. Les premières années vous ne payerez pas d’impôts et vous gagnerez de l’argent à partir de rien !

Financer un investissement locatif sans apport, pour résumer:

  • Se constituer une bonne épargne,
  • Trouver un bien d’une rentabilité d’au moins 10% brut,
  • Privilégier les biens avec travaux pour le déficit foncier

3 Commentaires

  1. Salut Maxime et Patrice,

    merci pour cet article, il est important de passer le message « il est possible d’acheter sans apport, mais il y a quelques règles à respecter » ! J’ai acheté un petit immeuble de rapport, sans apport, j’ai même emprunté les frais de constitution de ma SCI ;)

    #1 l’épargne, je suis d’accord tout le monde devrait épargner même 20 euros tous les mois si on ne gagne pas beaucoup (cela montre à la banque que vous épargnez même avec de faible revenus).

    Sans épargne, il possible d’emprunter pour un investissement locatif auto-financer mais prévoyez 3 à 6 mois de décalage de crédit… Pour vous constituer une trésorerie de secours, les banques vous accorderons ce détail car il montre que vous êtes prévoyant ;)

    Bonne continuation à vous ! a+

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