Accueil Immobilier Investir dans l’immobilier : comment ne pas gagner d’argent ?

Investir dans l’immobilier : comment ne pas gagner d’argent ?

641
0
PARTAGER

Il est aisé d’investir dans l’immobilier et de ne pas gagner d’argent ! Voici les meilleures méthodes pour perdre rapidement son argent sur le marché de l’investissement locatif !

Acheter cash

Investir dans l'immobilierBon j’ai réussi à mettre côté plein d’argent ! Je vous enfin pouvoir investir dans l’immobilier sans faire appel à la banque ! Je ne paierai pas d’intérêt, c’est moi le plus malin !!

Oui mais non ! Contrairement aux idées reçues le crédit immobilier vous offre deux possibilités d’augmenter la rentabilité de votre investissement :

  • l’effet de levier
  • la réduction d’impôts

Attention : La limite pour investir dans l’immobilier est votre capacité d’emprunt, c’est le nerf de la guerre !

Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit ?

Effet de levier du crédit immobilierComme il y a des bons et des mauvais chasseurs, il y a des bons et des mauvais crédits. Vous ne devez jamais emprunter pour acheter du passif, en revanche, il peut être intéressant d’emprunter pour acheter de l’actif. C’est même la clef de voûte pour investir dans l’immobilier. C’est en empruntant et investissant avec sagesse que vous profiterez de l’effet de levier. Mais alors qu’est-ce que l’effet de levier du crédit ?

L’effet de levier du crédit bénéficiera d’un article complet, mais pour résumer la chose dites vous qu’en utilisant votre capital pour investir, vous êtes limité à votre capital. A l’inverse, si vous décidez d’emprunter pour acheter de l’immobilier, vous utilisez le capital de la banque pour investir, donc vous ne sortez pas de cash. Maintenant, si les loyers couvrent le remboursement du crédit et toutes les charges et qu’en plus vous générez du cashflow alors vous bénéficiez de l’effet de levier. En effet, sans sortir un seul centime de votre poche (en empruntant) vous gagnez de l’argent avec les loyers.

Pourquoi investir dans l’immobilier sera souvent plus rentable avec un crédit ?

Au delà de l’effet de levier évoqué plus haut, sachez que dans la majorité des enveloppes fiscales dans lesquelles vous inscrirez votre investissement locatif, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits.

Non seulement vous n’investissez pas avec votre cash, mais en plus vos intérêts ont un coût minime pour vous… Etes-vous enfin convaincu des bienfaits du crédit sur pour investir dans l’immobilier ?

Votre capacité d’emprunt est l’oxygène de vos investissements locatifs.

Maitriser sa capacité d'emprunt pour mieux investir dans l'immobilierAttention à maîtriser votre capacité d’emprunt. Investir dans l’immobilier locatif doit non seulement vous aider à vous constituer un capital, mais il doit surtout vous apporter du cashflow. Ainsi, lorsque vous empruntez, veillez à ne pas gréver votre capacité d’emprunt, mieux, veillez à faire en sorte que votre investissement augmente celle-ci.

A titre d’information, une banque prend en compte entre 70% et 80% de vos loyers dans vos revenus. Par exemple, vous souscrivez un emprunt pour un achat locatif avec une mensualité de 300 euros. Si le loyer perçu est de 300 euros, votre opération n’est pas blanche pour la banque. Elle considérera que vos loyers sont de 210 euros et non 300. Votre taux d’endettement augmente donc mécaniquement et vous pouvez vous retrouver bloqué pour vos investissements futurs ou même pour l’achat de votre résidence principale. Anticipez toujours cet indicateur car c’est la base pour investir dans l’immobilier.

Ne pas calculer la rentabilité locative nette nette de son investissement.

Les sirènes de la rentabilité brute…

rentabilité nette de l'investissement locatifComme tout chaland friand d’investir dans l’immobilier locatif rentable, vous n’avez pu vous empêcher de remarquer ces panneaux publicitaires affichant des taux de rentabilité exorbitants dans une nouvelle résidence en construction pas loin de chez vous ! Ce que vous n’avez pas remarqué alors, c’est la petite étoile à côté du pourcentage. En lisant entre les lignes vous comprenez alors que le pourcentage affiché est la rentabilité brute ? Oui mais on s’en fiche ! Elle est « super élevée » et puis mon conseiller m’a dit que c’était un « super placement » pour mes vieux jours !

Quelques années après votre investissement, vous vous rendez compte que vous avez perdu beaucoup d’argent car vous n’aviez pas pris en compte les nombreuses charges dont la rentabilité nette nette tient compte… Investir dans l’immobilier peut vous rapporter gros, mais peut aussi vous faire perdre gros !

Rentabilité nette nette ? Rien à voir…

Ne répondez pas aux sirènes de la rentabilité brute, investir dans l’immobilier locatif doit se faire de manière réfléchie en prenant en compte chaque poste de dépense. La rentabilité nette nette inclue dont le calcul des frais de notaire, des frais d’agence, mais aussi des travaux, le coût du crédit, la fiscalité etc… C’est ce que vous toucherez réellement chaque année pour votre investissement locatif. Je vous invite à lire cet article sur comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif avant de vous lancer, c’est une des bases pour bien investir dans l’immobilier.

Si je défiscalise c’est que ça vaut le coup !

Investir dans l'immobilier pour mieux defiscaliserAh les superbes lois Duflot, Pinel, ou n’importe quel autre ministre du logement… ou encore l’investissement en résidence de tourisme (excellent moyen de perdre de l’argent si vous êtes mal conseillé…). Mon conseiller « XXX » (remplacez ici par n’importe quel « pseudo-expert » commercial) m’a dit que j’allais défiscaliser énormément et que l’Etat allait me payer 30% de mon bien, le locataire 40% et moi je ne paierai que 30% restant ! Une aubaine !

Et bien en fait…. non !

Les pièges de ces lois de défiscalisation :

  • Une opération qui ne génère pas de cashflow : aucune opération de ce type ne vous offrira de cashflow positif ce qui grèvera votre capacité d’endettement et freinera vos investissements futurs.
  • Des difficultés à la revente : votre bien est bloqué puisque pour pouvoir défiscalisez vous êtes obligés de le conserver et de le louer au moins 10 ans. Que pensez-vous que font TOUS les investisseurs au bout de 10 ans ? Et bien ils vendent TOUS en même temps. Et que se passe-t-il lorsque l’offre devient beaucoup plus grande que la demande au même moment sur la même zone géographique ? Et bien les prix s’écroulent…
  • Taux d’occupation = danger : si par malheur vous ne trouvez pas de locataire pour votre bien, vous pouvez vous assoir sur votre défiscalisation, c’est aussi simple que ça. Et comme ces programmes sont souvent construits en zones « sinistrées », difficile de trouver un bon locataire pour sécuriser vos loyers.

Alors ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dis, il existe des programmes de défiscalisation très bien qui peuvent vous permettre d’optimiser votre impôt. N’oubliez simplement pas un principe de base, si vous êtes obligés de sortir du cash chaque mois pour que votre plan tienne la route, ce n’est pas un investissement, c’est autre chose…

Un dernier petit conseil, ne passez pas votre temps à chercher comment défiscaliser. Si vous payez des impôts, c’est que vous gagnez de l’argent. Il est souvent plus rentable d’investir et de payer des impôts que de chercher à tout prix à défiscaliser… à bon entendeur !

Ne pas oser négocier !

Négociez votre achat immobilierPressé par le temps ou par un commercial, dans l’urgence il est facile de prendre de mauvaises décisions. Or, dans l’immobilier, les mauvaises décisions peuvent conduire à de mauvais investissements, et mal investir dans l’immobilier peut se payer très cher…

Négociez chaque biens que vous souhaitez acheter

Cela fait trois mois que vous êtes à la recherche d’un bien pour effectuer votre investissement locatif, vous ne trouvez pas de bien assez rentable quand soudain, un studio pointe le bout de son nez. Ce n’est pas optimal, vous devrez peut-être sortir un peu de cash, mais bon, l’agent vous a dit que vous étiez le premier sur le coup et que si vous ne faisiez pas d’offre au prix il vous passerait sous le nez…Et puis c’est enfin l’occasion d’investir dans l’immobilier…

Faites une offre plus basse ! Non attendez, j’insiste : FAITES UNE OFFRE PLUS BASSE !

En effet, ne vous laissez JAMAIS mettre la pression lorsque vous déposez une offre d’achat. Vous achetez pour investir, par pour habiter, la rationalité est le maître mot. Si un bien est trop cher, passez votre chemin, s’il est limite, passez votre chemin. Et dans tous les cas, faites une offre plus basse ! Vous ne pourrez qu’être positivement surpris !

Négociez les frais d’agence…

Si vous passez par agence, vous vous êtes surement laissé dire que les frais d’agence étaient non négociables et c’est d’autant plus vrai dans une ville où les mandats sont difficiles à obtenir. Sachez cependant que le but d’un agent immobilier, au-delà de la chasse aux mandats, c’est aussi de vendre. Lui comme vous souhaitez que la transaction soit conclue.

L’idée ici est de changer de posture, de passer de l’acheteur à l’investisseur. Mettez en valeur les travaux que vous aurez à faire, les loyers espérés, et expliquez calmement mais sûrement que si les frais d’agences ne sont pas revus à la baisse, la transaction s’arrêtera là. Pour gagner, il faut être prêt à perdre. Je prends toujours comme exemple ma première acquisition d’un studio. A force de négociations, j’ai pu descendre les frais d’agence de 6000 € à 3000€, soit 50% de moins.

Attention à ne pas être trop gourmand, l’objectif ici est d’être dans une négociation qui contente tout le monde, ne mettez pas le couteau sous la gorge de votre agent immobilier. Premièrement, il est normal que vous deviez payer le service, après tout l’agent immobilier a fait son travail de A à Z et croyez moi, monter un dossier immobilier avec la loi Alur nécessite certaines compétences ! Ensuite, en tant qu’investisseur, soignez votre réseau, les agents immobiliers doivent devenir vos meilleurs amis pour vous rencarder sur les meilleures affaires à l’avenir !

Négociez tout le reste !

Les devis d’artisans, les frais de notaire, les matériaux, les loyers, les charges… pour bien investir dans l’immobilier vous devez avoir un oeil critique sur TOUTES vos dépenses.

Ne pas penser à la fiscalité de votre investissement dès le départ..

Pensez à la fiscalité de vos investissementsParce qu’investir dans l’immobilier ne se fait pas comme on achète une baguette de pain, la fiscalité est une notion importante, voir même primordiale dans votre investissement locatif. Il est important de savoir dans quoi vous mettez les pieds et de maîtriser cette dernière. Il n’y a rien de compliqué, il faut simplement vous pencher sur la question et vous former.

LMNP ? Pinel ? LMP ? Déficit foncier ? Si ces notions ne vous parlent pas, vous n’êtes probablement pas prêt à investir dans l’immobilier. Prenez le temps de vous former, de comprendre les tenant et aboutissant de chaque enveloppe fiscale pour optimiser au mieux votre achat immobilier.

Garder en porte-feuille les mauvais investissements…

Il peut arriver de se tromper, mais rien n’est perdu. Il vaut mieux se débarrasser d’un mauvais investissement que de le traîner toute sa vie, quitte souvent, à perdre de l’argent sur le coup pour en gagner plus par la suite ! Encore une fois, chaque situation est à étudier au cas par cas, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

Laissez un commentaire